高級賃貸取引を知り尽くしたスタッフが書くブログです。

2017年5月20日

都心マンションで「大暴落?!」…これからの要注意エリアはここだ!

湾岸エリア 画像

全国のマンション数は600万戸超もあると言われており。毎年10万戸前後の新築物件が生まれる巨大市場だ、それがついに「暴落劇」に襲われ出した。しかも、発火点はなんと都内の「中枢」。これはただごとではないという話題を特集しました。

 

「駅近物件でもダメ!?」

ある所の調査によると、成城、三軒茶屋など、「住みたい街ランキング」で上位にランクインする街を多く抱える世田谷区。不動産業界では「世田谷は安定」「建てれば売れるエリア」というのが常識だったが、ここに大異変が起きているという。世田谷のマンション市場でまったく新しい「売れ残り現象」が発生し、マンション業者たちが悲鳴を上げ始めたのだ。実際にそうした「売れ残りマンション」を回ってみると、想像を超える惨状である。

 

東急沿線で外国の大使館なども建つ超人気住宅街のマンションは、昨年完成しているにもかかわらず1割弱が売れ残り状態。一般的には真っ先に売れていくはずの最上階の部屋でさえ、いまだ「販売中」だった。現地での見学会の予約状況も「残席あり」が目立ち、大手デベロッパーの「億ション」にしてはあまりにお寒い状況である。

環八沿いで交通至便、近隣に有名校も多い人気住宅エリアに建つ別のマンションは、昨年夏に完成。住戸数を限ったプレミアム住宅ながら6000万円台の価格が「売り」の物件だが、2割ほどが売れ残り中……。モデルルームでは抽選で高級家電が当たるキャンペーンまで展開しているが、南向きや角部屋といった「売れ筋」さえ残っている状況もあるという。

売れ残りマンションの現場では、こうした大盤振る舞いのキャンペーンがエスカレート。来場者に税理士の無料相談を提供したり、ギフトカードなどを配るのは当たり前。中には、成約者に「100万円相当」のプレゼントをするところまで出てきており、「売れれば何でもあり」の状態になっている。

「こうした売れ残りマンションには、三菱地所、三井不動産、住友不動産、野村不動産などの大手デベロッパーが手掛けた人気ブランドマンションが多く含まれています。

さらに、下北沢など超人気住宅街の物件、主要駅から徒歩5分圏内の駅近物件、低層のプレミアム物件など、これまでなら『即完売』が約束されたマンションでさえ売れ残っている。マンション市況が崩壊する予兆を感じます」

「国交省の衝撃レポート」

実際、こうした異変は世田谷に限った話ではない。ここ数年のマンションブームの象徴である湾岸エリアのタワーマンションもまた、「大暴落」の危機に直面している。

いま不動産業界で話題なのが、国土交通省が昨年8月末に発表したレポート。正式名称は『主要都市の高度利用地地価動向報告』なるもので、全国主要都市の最新地価動向などについて不動産鑑定士や地元不動産業者、金融機関などから国交省が情報を収集。その情報をもとに、各地の最新動向を調査・分析した内容が仔細に書かれている。

この報告書は3ヵ月ごとに出されるものだが、その最新号が湾岸エリアの赤裸々な実態を暴露したことで、業界関係者が騒然としているのだ。まず佃・月島エリアについては、〈新築、中古マンションの取引共に陰りが見え始めている〉と指摘。そのうえで、〈平成28年年初以降株価が下落し、経済状勢の不透明感から資産保有目的の個人富裕層による取得需要が減退しており、晴海地区など利便性の劣る地区を中心に分譲マンションの売れ残りが見られるなど弱まりをみせている〉と「売れ残り」の実態を暴露している。

続けて豊洲エリアは、〈東京五輪開催決定以降、購入層の取得意欲は高く、新築・中古ともにマンション価格は上昇を続けてきたが、一次取得層による購入限度額が近づいている〉。一次取得層とは、初めて住宅を購入する層のこと。そのため、〈需要者による物件の取捨選択が行われるようになり、割高な物件がやや売れにくくなっている。建築費高騰の影響からデベロッパーの採算性が厳しくなっている〉と、業者の「内情」にまで踏み込んだ実態を明かす。

さらに、有明エリアにいたっては、〈東京五輪開催決定以降の販売価格の上昇や売出物件の増加により、当地区のマンション成約価格は頭打ちの傾向が見られる〉としたうえで、〈湾岸エリア全体では更なる大量供給が控えていることから、今後は価格調整局面を迎えることが予想される。マンション市況はピークアウトしているとの見方が強い〉。※賃貸住戸に関しても同マンション内で数十戸の空き部屋があるという状況。

湾岸エリアは「もう終わり」との書きぶりなのだ。

 

やはり「バブル」だった!?

ここでグラフをご覧いただきたい。

これは首都圏マンションの販売価格と発売数の直近の推移を示したものだが、ここへきて市況は急激に悪化。発売戸数にいたっては前年同月比で30%以上も激減しており、売れ行きが急減速していることがわかる。

実は、首都圏マンションは昨年7月の販売在庫数も6498戸に増えていて、「これは不動産ミニバブルが崩壊した’09年頃に近づく水準です。マンションバブルの崩壊を予兆するデータが出揃ってきたと言えます」

グラフ画像

「マンションが売れなくなってきた理由のひとつは、価格が異常高騰しすぎたから。住宅は各世帯の年収の4倍が手頃、5倍が上限とされているが、現状は山の手エリアだと日本人の平均年収の15倍、下町エリアで10倍、都下でも8~9倍の水準。世帯年収が1000万円超でないと、都内にマンションを買うのは難しい。バブルがこれほど大きく膨らんだ結果、ついにマンションが売れなくなってきたわけです」

これまでは一部の富裕層や海外投資家などが、資産運用先や相続対策としてこうした高級物件を購入。それが「高値」を支えてきたが、そうした投資マネーも不動産市場から逃げ始めた。

ある調べによると、「海外投資家による大規模不動産の取得は昨年後半に勢いが止まり、今年に入ってからも大きく落ち込んでいる」そんな声も聞こえてきている。

国内の富裕層による相続税の『タワマン節税』に対する課税強化も警戒されている。都心部の高額マンション市場への影響は避けられないでしょう」

「目黒、杉並、二子玉川が危険」

一般家庭も富裕層も海外投資家も「買わない」のだから、市場が崩れていくのは当然である。

こうした事態を受けて、いま業界内ではデベロッパーたちが「経営危機リスク」に怯え始めた。

「ある大手デベロッパーがマンション事業から撤退するという話がすでに広まっているという。実際、日本橋エリアでは坪単価400万円ほどが水準だったのに、最近の新築マンションは坪単価300万円前半で売られている。これはデベロッパー側が儲けられる販売価格ではない…」

大手デべも、とにかく早く売り逃げて、いますぐ「撤退」したいという魂胆が透けて見えるというわけだ。

「マンション業者の中には、かなりの高額でマンション用地を取得したところも少なくありません。それが予定した価格で売れないとなれば、デベロッパーは経営危機にさらされる危険性が出てくる。そうした中堅デベが在庫を早くはけさせるためにさらに価格を下げれば、マンション価格の下落傾向に拍車がかかることになります」

それがまた業者の経営を苦しめ、「安売り競争」が加速して……そんな「負の暴落スパイラル」が、2020年を待たずに幕を開けたわけだ。では、これからマンションはどこまで下がってしまうのか。特に危険なエリアはどこか。

「まず、注意しなければならないのは有明や豊洲のエリアでしょう。すでに売りが出ているのに、今後も大規模開発案件があるので、在庫が膨れ上がるリスクが高い。もう坪単価300万円を切るほどまで下がっているが、これが数年かけて最低2割、最悪の場合は半値まで暴落する可能性はある」

不動産ジャーナリストもこう言う。

「世田谷、目黒などの城南エリア、中央線沿線の杉並などの城西エリアは、これまで価格が上がり過ぎた分、下がる時は大きく下げるリスクがあります。現在の坪単価は300万円以上ですが、すでに売れ残りが出ている。サラリーマンが買えるような価格になるには、これが坪200万円まで下がらないといけない」

こうして都心部の価格下落が起き始めると、これまで都心には住めなかった周辺住民が一気に流入。連鎖するように、今度は周辺部が暴落していく。

「過剰にブランド化している二子玉川などは下落幅が大きく、2~3割下がってもおかしくありません。こうした連鎖現象は次々に起こり、たとえば世田谷でも環七通りの外側の用賀や経堂などは厳しくなってくるでしょう。すでにこのエリアではある新築マンションが売り出しから数ヵ月にして、2割しか売れていないと聞いています」

東京都心から始まった大暴落劇場は、もう止まりそうにない。

 

2017年5月20日

ルームシェアって実際のとこ、どうなんだろう。

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有名人同士でルームシェアをしていたり、テレビドラマでルームシェアをしていたり、といつでも人気のルームシェア。

いざ自分も、とルームシェアをしようとなると、市場に出回っている物件は『ルームシェア』不可と制限されていることが多く、借りる側は苦労する事が多いのが現実です。

貸主からすると、

「実際のところ、ルームシェアでの入居ってどうなの?」
「ルームシェアってなんだか不安。」とお思いの方も多いのではないでしょうか。

そこで、今回は、『ルームシェアで懸念されている理由は本当に起こるのか』
『貸す側としてルームシェア可にすることで恩恵はあるのか』

実際にルームシェアをしたことがある人へのアンケート結果からひも解いていきたいと思います!

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2017年5月18日

免震、制震、耐震の違いについて

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はじめに

東日本大震災以降、東京のマンションでも地震対策を施した建物が多くなったと思います。地震による被害を軽減する地震対策としてこれらの建物が採用している技術は大きくわけて3つあります。

①耐震構造

②制震構造

③免震構造

 

似ている言葉で、地震対策の技術という事は理解できると思いますが、それぞれの内容まで理解している方は少ないかと思います。

 

以下①〜③の内容を掘り下げていきたいと思います。

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賃貸物件の入居審査の内容・日数とは

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賃貸ではどの物件にもある「入居審査」。

そもそも何を基準に判断しているのか?どれくらいの日数が一般的なのか?

あまり知られていない部分です。

一概に○○が基準!○○日で審査が出る!とは言い切れませんが

今後のお部屋探しの参考にしていただければと思います。

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2017年4月28日

民法改正が賃貸不動産管理に及ぼす影響①

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平成27年(2015年)3月、第189回国会において民法の一部を改正する法律案が提出され、現在、特別委員会において、継続審議となっています。いまだ法案成立にまでは至っていませんが、契約に関する条文が大幅に変更になることは、間違いないとみられています。賃貸不動産に関しても民法の理解が不可欠です。本コラムでは改正の経緯とこれからのスケジュールを紹介するとともに、改正の概要をご案内いたします。

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2017年4月20日

空室に悩む… 人気物件の秘密からリノベーション物件の成功事例!

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空室に悩む…

ご所有のお部屋が少し古くなってきてしまった、中々入居者が見つからない…
というご相談をいただくことが多々ございます。

そこで本日は建築当初から稼働率が良い事例や、リノベーションによって賃料アップで成約になった事例のご紹介です!

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2017年4月18日

リロケーション物件について

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転勤などの事由により1年以上海外勤務をし、自己が居住していた不動産を賃貸物件とすると、税制上含め諸手続きが必要となります。

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2017年4月15日

賃貸の取引態様について

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インターネットでお部屋探しをすることが多い時代となりましたが、

問い合わせ先の会社の欄に「貸主」や「代理」、「仲介」と記載されているのを目にしませんか?

あまり気にされない部分かと思いますが、知らないより、知っておいた方が良いはず…!

ということで、それぞれ説明したいと思います。

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2017年4月15日

人気3LDK間取りランキング 

ワイドスパン3

今回はファミリー向き3LDKの間取り集を

弊社独自ルートアンケート形式にて集めてみました。

周りの家族がどんな思いで間取りを選んでいるのか参考にしてみよう!!

 

1位 「横長リビング+居室」がバルコニー側のワイドスパン 150票

2人家族:45票 3人家族:59票 4人家族:46票

LDと隣の居室で明るく広い空間がつくれる

横長リビングに加え、隣の居室もバルコニーに面するワイドな開口による採光のよさが人気。
「明るく心地のよいリビングにみんなが集まりそう」「子どもが小さいうちは広いリビングに、大きくなったら横の部屋を個室にして使える」という意見が目立った。

また、「廊下部分が少なく無駄がない」「居室や収納が広い」と、有効スペースに着目した人もいた。

間取り

【プロが見るこの間取り】
個室の使いやすさにも注目

玄関側の洋室は廊下や水まわりでほかの部屋と遮られプライバシーが保てます。
また、5畳の部屋は2つとも柱の出っ張りがなく、家具の配置がしやすそう。
収納も多く、広く使えそうですね。

2位 キッチンがバルコニー側のワイドスパン 127票

2人家族:40票 3人家族:43票 4人家族:44票

玄関からバルコニーまで一直線の家事動線が便利

「買い物から帰ったらすぐ洗面所で手を洗い、そのままキッチンに荷物を運べる」と、玄関、洗面所、キッチンの動線のよさが人気を集めた。

また、「キッチンが明るく、缶・ビンのゴミなどをバルコニーに仮置きしやすい」「キッチンの風通しがよくにおい対策になる」など、バルコニー側のキッチンに注目する意見も多い。

間取り

【プロが見るこの間取り】
個室の使いやすさにも注目

玄関ドアとバルコニー側の勝手口を少し開けておけば、水まわり全体に風が通ります。
湿気がこもりやすい浴室や洗面所の換気をしやすい点がいいですね。

バルコニーが家事スペースに
洗面所から一直線で洗濯物が干しやすい。
キッチンも近いので、干し野菜や梅干しなど新しい料理にも挑戦できそう。

3位 居室全体がリビングインのワイドスパン 92票

2人家族:23票 3人家族:34票 4人家族:35票

家族の会話がはずみお互いの様子も分かる

「LDKにすべての部屋のドアがつながっているから、家族間の会話の機会が多くなりそう」「子どもに目が届きやすい」「リビングからすべてを見渡せるのが楽そう」と家族コミュニケーションの取りやすい部屋の配置が人気を集めた。

また、「玄関横の収納が大きく家族の物を1カ所にまとめて置ける」という声も。

間取り

【プロが見るこの間取り】
家族団らんを重視する人向き

リビングインの居室が多く、家族コミュニケーションを大切にしたい家庭向き。
4.5畳の洋室は、帰りが遅い人、夜勤のある人の寝室や家族共用の書斎などに使えそうです。

帰宅したらLDKでひと休み
子どもが帰宅して自室に入る前に、おやつとおしゃべりのひとときを。
部屋の中にいる子どもにも声をかけやすい。

4位 2WAYキッチンの横長リビング 91票

2人家族:27票 3人家族:32票 4人家族:32票

台所仕事と洗濯など家事を同時にできて便利

「リビング、ダイニングともに、バルコニーに面して明るい」「キッチンからリビングや、子どもたちの遊んでいる様子を見る事ができる」など、横長LDとキッチン、4.7畳の洋室の配置が人気。

また、「キッチンと洗面所、浴室の動線がつながっていて、忙しい朝に家事がしやすい」と家事動線のよさを評価する意見も多い。

間取り

【プロが見るこの間取り】
家事スペースがまとまっている

キッチンから直接洗面所に出入りできる動線があると、家事をしながら子どもの入浴や歯磨きの様子を見られます。
また、朝は調理の合間に洗濯ができて便利です。

子どもとママの距離が近い
キッチン横に居室があると子どもに目配りしながら家事ができる。
洗面所やトイレも近く、生活動線もまとまっている。

5位 全居室がバルコニー側のワイドスパン 86票

2人家族:24票 3人家族:27票 4人家族:35票

全室が明るくプライバシーを保てる

「すべての部屋がバルコニーに面して明るい」「布団が干しやすい」など、全居室がバルコニー側に並ぶ点を評価する人が多い。「各部屋からバス・トイレが近い」生活動線のよさや「家族それぞれの空間が確保できる」「共用廊下の面する部屋がなく、外からのプライバシーが保たれる」と、居室の独立性の高さも注目された。

間取り

【プロが見るこの間取り】
LDKと個室を分けたプラン

玄関から入って右側はLDK、左側は各自の個室と、家族共用スペースとプライベートスペースが分けられた間取り。子どもが自立して、それぞれ個室が必要な家庭向きですね。

子ども部屋を公平にできる
子ども2人の年齢が近い家庭の場合、バルコニーに面した明るい居室を子ども部屋として平等に割り振れる。

6位 リビングと2室が明るいワイドスパン 70票

2人家族:22票 3人家族:26票 4人家族:22票

リビングインの居室と独立した居室がある

「リビングインの部屋もあれば独立性の高い部屋もある」「リビングインでない部屋を夫婦の寝室にできる」など、各居室の使いやすさを考えて選んだ人が多いようだ。

「キッチンがリビングから丸見えにならない」「来客時にキッチンを見られなくて済む」など、独立型キッチンを評価する声も目立った。

間取り

【プロが見るこの間取り】
来客が多い家庭向き

この間取りの特徴は、独立型キッチンと独立性が高いバルコニーのある洋室。キッチンの中や洗濯物が干してあるバルコニーがリビングから見えず、来客時も気になりません。

料理に集中できる独立キッチン
朝・昼・晩と台所に立つ時間が長い主婦に便利。周りから見えにくいので散らかっても気にならず、料理に集中できる。

7位 中の居室が2WAYの横長リビング 69票

2人家族:21票 3人家族:21票 4人家族:27票

リビング横の洋室がフレキシブルに使える

「リビングの採光がよく、キッチンも明るい」と横長リビングが人気。

このほか、2カ所入口がある6畳の居室に着目する人も。「玄関からそれぞれの部屋にリビングを通らなくても行ける」「リビングと合わせて1つの空間として使いたい」など、暮らしの変化に合わせてフレキシブルに使えるという意見が目立った。

間取り

【プロが見るこの間取り】
生活の変化に対応しやすい

水まわりが1カ所に固まっているので、間取り変更のリフォームがしやすいですね。将来は6畳の居室をなくして、リビングと玄関横の5.5畳の居室をそれぞれ広げることもできます。

夫婦の寝室にしても便利
中の居室は6畳あるので夫婦の寝室にも。
2WAYでキッチンと洗面所に行き来しやすく、朝忙しい家庭の寝室に便利。

8位 両面バルコニーの横長リビング 69票

2人家族:23票 3人家族:24票 4人家族:22票

LDと反対側の居室も明るくて過ごしやすい

「個室がリビングから離れているので落ち着ける。バルコニーもあり明るそう」など、個室の独立性が高く家族間のプライバシーが保てるという意見が多い。

また、「両面バルコニーなので外からのプライバシーが保たれる」「玄関から室内が丸見えにならない」など、住戸自体の独立性の高さに注目する人もいた。

間取り

【プロが見るこの間取り】
プライバシー重視の家庭向き

両面バルコニーは、居室の開口部が大きくとれるため明るい点がメリット。共用廊下に面していないので、外の人通りを気にせず落ち着いて過ごせます。

玄関から部屋の中が見えない
玄関の正面が壁なので、リビングが散らかっているときに宅配便などが来ても気にならない。

9位 洗面室の入口が廊下にある縦長リビング 58票

2人家族:15票 3人家族:21票 4人家族:22票

居室全部に窓や収納がある

「リビングの隣の洋室が広く、間仕切りもあるので、将来子ども部屋や寝室にしやすい」「どの部屋にも窓がある」など、リビング横の居室が明るくフレキシブルに使える点注目して選んだ人が多い。

また、「玄関横の2室が独立している」「洋室からトイレ・バスに行きやすい」と独立した洋室がある点に着目する声もあった。

間取り

【プロが見るこの間取り】
LDの横の居室を多様に使える

従来からある一般的な間取り。縦長のLDの、横の居室をライフスタイルに合わせて使える点が特徴です。ここが和室のプランも多いですね。

LDに家具を置きやすい
縦長リビングは壁面が広く家具を配置しやすいのがメリット。
システム収納を導入してスッキリした暮らしも可能。

10位 洗面室がリビングインの縦長リビング 50票

2人家族:12票 3人家族:23票 4人家族:15票

リビングと隣の居室を一体化して使いやすい

「キッチンと洗面所が近いので家事がしやすそう」「冬場の入浴などのときに子どもが寒くないか心配しなくていい」と、リビングから出入りできる洗面所が評価された。

また、リビングと隣の居室との間仕切りが引き戸3枚分と広いため、「2LDKに変更しやすい」「広いリビングとして使える」という意見が目立った。

間取り

【プロが見るこの間取り】
洗面所が冷えにくい

リビングインの洗面所は、LDKの熱が回るので冬場も冷えにくいメリットがあります。入浴中の様子もうかがいやすく、小さい子どもやお年寄りのいる家庭は安心して使えます。

水まわりがまとまっている
リビングインの洗面所は、キッチンで作業しながら子どもの入浴や歯磨きの様子に目を配れる。

【どっちが欲しい?】 間取り選びこだわり対決

キッチンは対面型?和室は必要?
購入者の意見が分かれがちな4つのこだわりポイントについてどちらを選ぶか聞いてみました

居室の収納はどっちが欲しい?

壁面大型クローゼット 34.7%
・奥行きが浅くてスッキリ使える
・物が出し入れしやすく、内部を全体的に見られる

ウォークインクローゼット 65.3%
・奥行きがあって布団など大きい物も収納できる
・中に衣装ケースやタンスなどを置ける

和室は必要だと思う?

必要 48.3%
・ゴロゴロしてくつろげる
・小さい子をそのまま寝かせられるし、客用の寝室にもできる

不要 51.7%
・洋室は机やベッドなど家具が置きやすく使いやすい
・フローリングは掃除しやすい

居間の間仕切りはどっちがいい?

引き戸 49%
・開いたとき場所をとらない
・開けたままにして2つの部屋をひとつの空間として使える

ドア 51%
・しっかり閉まるので部屋の中で静かに過ごせる
・開け閉めする音が引き戸より静か

キッチンのタイプはどちらがいい?

壁付きキッチン 17.7%
・台所仕事をすると水や油が飛び散ることがあるけど、壁面だとその掃除がしやすい

対面キッチン 82.3%
・家族とおしゃべりしたり、テレビを見ながら料理できる
・お皿運びを手伝ってもらいやすい

 

以上

ファミリータイプ3LDKタイプの間取り特集でした!!

家族構成により間取りもそれぞれ使い勝手が異なりますね!!

今後の間取り選びのご参考にしてみてください。

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2017年4月11日

『グルニエ』と『ロフト』の違いとは?

グルニエ・ロフト

『ロフト』を調べてみると・・・「小屋裏物置等」という扱い、「小屋裏物置等」は、天井高が1.4m以下で、直下の階の床面積の2分の1までの面積のもの。

『グルニエ』を調べてみると・・・「小屋裏物置等」という扱い、「小屋裏物置等」は、天井高が1.4m以下で、直下の階の床面積の2分の1までの面積のもの。

なんと建築基準法ではどっちも同じでした!・・・続く

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