民法改正が賃貸不動産管理に及ぼす影響②

2017年6月17日

コラム

民法改正が賃貸不動産管理に及ぼす影響②

平成27年（2015年）3月、第189回国会において民法の一部を改正する法律案が提出され、現在、特別委員会において、継続審議となっています。いまだ法案成立にまでは至っていませんが、契約に関する条文が大幅に変更になることは、間違いないとみられています。賃貸不動産に関しても民法の理解が不可欠です。本コラムでは改正の経緯とこれからのスケジュールを紹介するとともに、改正の概要をご案内いたします。

3、賃貸借改正内容と実務への影響

■1　保証

（1）極度額の定め

保証契約には、極度額（保証人が負担する可能性のある金額の上限）の記載が必要になる点に留意

継続的な取引から発生する不特定の債務を包括的に担保する保証を、根保証といいます。新民法では、個人保証の場合には、極度額（保証人が負担する可能性のある金額の上限）を書面によって定めることが、保証の有効要件とされます（新465条の2第1項・第3項）。極度額を定めないと、保証は無効です。（同条2項）。

建物賃貸借における賃借人の債務を保証する連帯保証契約も、根保証ですから、個人保証の場合には、契約書に極度額を記載しておくことが必要となります。

保証人の債務の上限を契約書に明示することは、これまでの賃貸借の実務ではまったく行われていません。新民法のもとでは、個人が保証人となる賃貸借では、「保証人は、この賃貸借契約に基づいて生じる賃借人の債務について、◯◯◯円を極度額（上限）として、保証する」などの条項を定めておかなければならなくなります。

（2）情報提供

保証人の保証契約締結時の情報提供義務、賃貸人の債務の履行状況の情報提供義務が定められることに留意

新民法では、保証に関して、情報提供義務が定められます。建物賃貸借の保証に関連するのが、

①保証契約締結時の情報提供義務（新465条の10）と、

②主たる債務の履行状況に関する情報の提供義務（新458条の2）です。

①は、事業のために負担する債務を主債務とするなどの個人保証について、根保証の委託をするときは、主債務者が、委託を受ける者に対し、情報を提供しなければならないという義務です。（新465条の10）。提供すべき情報は、（Ⅰ）財産・収支の状況、（Ⅱ）主たる債務以外に負担している債務の有無、その額および履行状況。（Ⅲ）主たる債務の担保として他に提供し、または提供しようとするものがあるときは、その旨およびその内容です。

事業のための建物賃貸借では、保証契約締結時に、賃借人は保証人に対して、これらの事項を説明しておかなければなりません。この説明がなされていないときには、保証契約が取り消されることもあり得ます。賃貸借が賃借人の事業のためになされる場合には、賃貸不動産管理業務においては、保証契約の締結時に、保証契約締結時の情報提供義務が履行されたことを確認することが必要となるわけです。

②は、保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、保証人の請求があったときは、債権者は、保証人に対し、債務不履行の有無、不履行額の残額等情報を提供しなければならないという債務です。（新458条の2）。建物賃貸借の保証についても、賃貸人には、保証人から求められた場合には、賃料その他の賃借人の債務に関する情報を提供することが義務づけられます。

（3）元本確定に関するルール

保証人が死亡し、あるいは、主たる債務者・保証人が破産開始決定を受けたときは、元本は確定することに気をつけよう

根保証において、一定の時点で主債務を特定させることを、元本の確定といいます。元本確定の時点で主債務が増加したり変更したりすることのないものとなり。その後発生した債務は保証によって担保する債務の範囲からはずれます。その後、主債務が減少すれば、保証の範囲も縮小し、再び拡大しなくなります。

新民法では、個人根保証契約における主たる債務の元本は、

①保証人が破産手続開始の決定を受けたとき、および

②主たる債務者・保証人が死亡したときに、確定するものとされます

（465条の4第1項本文2号・3号）

建物賃貸借の保証も、個人が行うときには、個人根保証契約です。したがって、①保証人が破産手続開始の決定を受けた場合、および②主債務者である賃借人・保証人が死亡したときには、その後に生じる賃料債務などの賃借人の債務は、保証の範囲から外れることになります。

次回、民法改正が賃貸不動産管理に及ぼす影響③では一部滅失による賃料減額や賃借人による修繕についてお話しいたします。

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