不動産共有名義のメリット・デメリット | 高級賃貸.comのブログ
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不動産共有名義のメリット・デメリット
共有持分について
不動産をローンで購入する際には頭金を支払う資産の準備をしなければなりません。その際、足りない分は住宅ローンの借り入れをする必要性が出てきます。ご家族と共有名義にして購入する場合、持分の割合という言葉が出てきますので、簡単に説明させて頂きます。
例えば、3000万円の物件で、Aさんが2000万円出して、Bさんが1000万円を出したとします。この場合Aさんの持分は3分の2で、Bさんの持分は3分の１になります。
もしこの物件を21万で賃貸に出した場合は、Aさんには14万、Bさんには7万円の収入が入ります。
共有名義で購入した場合、それぞれの出した金額によって持分が決まるという訳です。
そして、共有名義にした場合のメリット・デメリットも忘れがちなので、契約をする前にそちらに関しても知っておいた方が安心できると思います。
共有名義デメリット
費用負担について
共有名義にする場合、登録費用も住宅ローンの費用も人数分かかります。
贈与税発生する可能性がある
AさんとBさんの例で説明すると、もしAさんが仕事をやめたり辞職になったりして収入がなくなった場合BさんはAさんの分の住宅ローンも支払わなければなりません。これはBさんからAさんへの贈与とみなされ贈与税の対象になる可能性があります。
共有者の承諾なく売却できない
もし本人が9割の持分を持っていたとしても、もう1割を持つ共有名義者が承諾をしなければ売却はできません。また売却の時は共有者全員の署名と捺印が必要です。
離縁（離婚）となった時のリスク
離縁したからといって不動産そのものを半分に分けて住むという事はできません。本人が住み続けて、共有名義者が引っ越しするか、あるいは売却して売却代金を持分で分け合うということになります。
しかし、共有名義者に連絡が取れなくなったというケースの場合、売りたくても共有名義の承知なくては売却できません。その際、所有権を移転しなければなりませんが、その時住宅ローンを組んでいる銀行の承諾が必要になります。もし住宅ローンの残責が多く残っている場合は銀行が認めてくれない可能性が高いので、所有権の移転は難しくなる可能性があります。
所有権を移転するというのは契約の内容を変更するという事なので、もし収入が低い方が申し込んだ場合、銀行に断られるというケースが多いです。
銀行が契約内容変更を拒否し、一括返済を迫られることにもなり兼ねないことも予め知っておく必要があります。
相続の対象となるから面倒
共有者の一人がもし亡くなった場合、その方の家族が持分を相続することが出来ます。相続人が複数いた場合は、持分がまた割り当てられるので複雑になります。
共有名義のメリット
これまでデメリットの話をして来ましたが、共有名義の場合税制上では優遇を2重に受けられるという魅力的な面もあるのです。
住宅ローン控除
購入価格の一定割合を所得税から税額控除できる制度を住宅ローン控除といい、共有名義者全員が年末の住宅ローンの残高1％税控除対象になります。
ご夫婦で共有名義の場合はそれぞれが、それぞれの住宅ローンの残高に対して利用できます。税負担がどのように減額になるかを簡単に説明します。
例えば、4000万円の物件を購入した時、単独名義なら40万円の減税対象となりますが、40万円以上の所得税を払っていないとしたら その分は消えてしまいます。
もし、これが夫婦でご主人が3000万円、妻が1000万円の共有名義の場合、それぞれ30万円と10万円で税控除が可能となります。結果、世帯全体が負担しなければならない税金を大幅に減らせるという訳です。
ただし、これは共有名義者に収入がある事が前提なので、もし配偶者が働かなくなって収入がなくなった場合、もしくは親との共有名義で親が働いていない場合は収入がある人の分しか対象になりません。
売却するときの3,000万円特別控除
不動産を売却する時、譲渡益に対する3000万円の特別控除というのが以下の条件を満たしていれば適用されます。
- 現在住んでいる、もしくは過去３年以内に住んでいた
- 売却した年の前年、前々年に、この特例を含め他の特例「居住用財産の買換え特例・交換特例」などを受けていないこと
- 売却相手が親戚または特別な関係でないこと
- 家屋とともに敷地である土地等を売却すること
- 家屋の所有者と土地等の所有者がその家屋に同居する親族で、生計を共にしていること
共有名義の場合は、それぞれに3000万円の控除の枠が付くので、高額な物件を購入する場合は大きな税メリットを受けることができます。
例えば、4000万円の不動産を売った時、一人なら残りの1000万円に対する税金を支払わなければなりませんが、もし二人の共有名義の場合は6000万円（3000万円の控除×2）なので、6000万円までの物件なら税金がかからないということです。
それぞれデメリットとメリットのお話しをして来ましたが、いかがでしたか。
結論的には、信頼関係、安定性と相続人の心配さえなければ税負担の面では得するということです。
これから共有名義を検討しているという方に少しでも参考にして頂けたら幸いです。
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