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2019年6月30日

リフォームとリノベーション

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昨今、「リノベーション」という言葉をよく耳にするかと思います。

「リフォーム」とどう違うの?と思われる方も多いと思います。

違いやメリット・デメリットについて説明します。

定義としては以下の通りです。

【リフォーム】

原状回復のための修繕・営繕・不具合箇所への部分的な対処。

【リノベーション】

昨日、価値の再生のための改修、その建物での暮らし全体に対処した包括的な改修。

 

リフォーム⇒元に戻す

リフォームは、経年で汚れたり劣化した内装や設備を元の状態に近づけるための改修です。

例えば、汚れたり剥がれてしまった壁紙を張り替える、古くなったキッチンやエアコンを取り換える、等が挙げられます。

部分的・表層的な改修で、元の状態に原状回復するためにおこなわれます。

 

リノベーション⇒つくり替える

リノベーションは、間取りから内装、設備や配管などすべてを考え直し、居住者の暮らしに合わせてつくり替えることで、住宅の機能や空間を刷新し、新しい価値を生み出すための改修です。

例えば、各部屋が狭い3LDKを壁を取り払い採光や通風が良く、広々したリビングの1LDKをつくり、暮らしに適した間取りや機能に刷新する、また逆に広い1LDKを2LDKにし居室を増やす等が挙げられます。

 

メリット・デメリット

マイナスの状態だった古い住まいを“ゼロ”に戻すのがリフォームだとすると、

リノベーションは機能性やデザインといったさまざま側面において、

“プラスα”で価値を高めることを指します。

それぞれ目的が違いますので、どちらが良いかの優劣は一概には言えませんが

例として以下の2パターンで比較検証してみましょう。

※エリアなどの背景によって相違する場合がございますが
一般的な内容の記載となります。

・『築浅の中古物件を買ってリフォーム』

・『築古の中古物件を買ってリノベーション』

 

築浅の中古物件(築~10年程度)を買って
リフォーム

【メリット】

  • 費用を安く抑えられる
    工事範囲が部分的・表面的なので、工事費用は比較的安価に抑えられます。
  • 工事期間が比較的短い
    工事範囲が限定的なので、短期間で工事を終えられます。期間は一般的に~1か月程度。
    物件購入後にリフォーム工事をする場合、工事期間が短いため新居に早く引っ越しすることができます。賃貸住宅に住んでいる場合、工事期間中は元の住まいの家賃と購入した物件のローン返済が並行して発生するので、その期間を短くできるのはコスト面で嬉しいことです。
  • 完成後の住まいをイメージしやすい
    大幅な間取り変更や機能変更をおこなわないため、基本的に物件の姿が大きく変わることはありません。

 

【デメリット】

  • 自由な間取り変更ができない
    表層的な内装の修繕工事や設備機器の取り換え工事がメインのため、住む人にとっての快適な動線設計や採光・採風などの機能改善はおこなわれません。
  • 建物の劣化や強度などの状態確認がおこないづらい
    一部分のみの改修になるため、住まい全体の強度や配管・柱など住宅内部の劣化状態をチェックすることは基本的にはできません。

 

築古の中古物件(築20年程度~)を買って
リノベーション

【メリット】

  • 自分好みの設計が検討できる
    内装デザインや設備機器交換はもちろん、水回りの位置を変更したり、間取りを変更したり、自由につくることができます。住まいにあわせて生活スタイルを変えるのではなく、「生活スタイルにあわせて住まいを変える」のがリノベーションです。
  • 資産性が高い
    マンションの資産価値は築年数の経過とともに下がっていきます。
    中古マンションとなった時点で2割程度、その後5年10年と下がり続け、築20年くらいの段階で価格の下落は安定。30年以降はほぼ変わらないのが一般的です築5年や10年の築浅マンションは、まだ価値が下がる可能性があるため、資産としてお買い得とは言い難いのが現状です。
  • 物件の希望条件の選択肢が増える
    新築で希望する金額や地域などの好立地の物件を見つけるのは意外と困難です。
    リノベーションを視野に中古物件を選択肢に入れることで対象物が飛躍的に増えます。

 

【デメリット】

  • 工事費用が高くなる傾向に
    フルリノベーションの場合、建物を支える柱・梁などの構造躯体だけの状態(スケルトン)にして、間取りや内装を一からつくり替えるため、工事は広範囲に渡り費用は高額になることもあります。
    物件購入費用と工事費用のバランスを取りながら、総額の検討する必要があります。
  • 工事期間が長期になる
    解体工事も含めて、工事は大規模かつ広範囲になるため、約2~3か月程度かかるのが一般的です。購入してから引渡までの間に、現地調査・設計・工事・点検等がおこなわれるので、入居までに一定の時間がかかります。
  • 想定外のことが発覚することも
    解体して構造躯体に戻した状態から工事をはじめるため
    購入時には気づかなかった問題点が、解体したことで発覚することがあります。
    例えば、状態が良く見えたのに、解体したら柱や配管が劣化していたことが発覚したケース、または当初予定していた水回りガス機器の配置変更が解体後の構造状況によって難しくなったケースや、マンションの構造によって室内の壁を取り払う間取り変更できないといった事例があります。
    プラン変更や追加の補修費用など、想定外に対する備えが必要になるかもしれませんので注意しましょう。
  • 住宅ローン減税が受けられない条件に注意
    住宅ローン減税の適用においては、条件が設定されています。
    ・自ら居住すること
    ・床面積が50㎡以上
    ・マンションの場合は築25年以内、木造住宅(戸建て)は築20年以内、等です。
    減税制度の利用を検討している人は、制度内容をチェックして購入物件を検討しましょう。
    (※本情報は2018年度時点。助成制度は年度ごとに内容変更されるので、都度、各行政機関の最新情報をチェックしましょう)

    ブログ②

まとめ

文中に書いた通り、「リフォーム」と「リノベーション」どちらが良いかは

一概には判断できません。

ご自身の目的や背景を鑑みて検討してみてください。

少しでも参考になれば幸いです。

今回は主に購入者側の視点となりましたが、賃貸として借りる側のメリットや注意点もございますので、またの機会にご紹介できればと思います。

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