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2017年10月17日

民法改正(住宅設備故障時の賃料減額)

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2020年までに施行

前回軽く触れた120年ぶりとなる民法改正。

今回は賃貸ビジネスに影響を与える項目のうち、「住宅設備故障時の賃料減額」について

掘り下げてお話いたします。

<賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等についての現行民法611条>

第611条

賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

2 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

 

<賃借物の一部滅失等による賃料の減額・解除について民法611条の改正>

【要綱仮案】 民法第611条の規律を次のように改めるものとする。

(1) 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

(2) 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

 

 

以下、改正ポイント

例えば、設備として設置されているトイレが入居者の責任ではなく故障し使用できなくなった場合、賃料は使用できなくなった部分の割合に応じて減額しなければいけない。

上記のようなケースの場合、今までは入居者が賃料減額を「要求する場合」には対応しなければいけなかったのが、改正後は入居者から賃料減額がない場合でも、故障して通常使用できない事実をオーナーないし管理会社が知った時点で、適切な賃料減額をしなければいけなくなりました。

以前から、この様な事態を想定し、賃貸不動産関連の協会では、賃料減額のガイドラインを定めていました。

状況 賃料の減額割合(月額) 免責日数
トイレが使えない 30% 1日
風呂が使えない 10% 3日
水が出ない 30% 2日
エアコンが作動しない 5,000円 3日
電気が使えない 30% 2日
テレビ等通信設備が使えない 10% 3日
ガスが使えない 10% 3日
雨漏りによる利用制限 5~50% 7日

 

上記表から、もしトイレが故障した場合、

・免責日数:1日(通常要する日数)

・2日目から工事完了までの間

・1日あたり30%の減額

が適用されます。

例えば、賃料が15万円であれば、2日目から工事完了の間まで、

1日あたり1,500円を限度として減額されます。

 

しかしながら、賃料の減額は実務上の対応が非常に難しいので、

2020年までにどのように対応するか注意しなくてはいけません。

 

 

以上、

民法改正(住宅設備故障時の賃料減額)におけるお話でした。

 

 

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