賃貸での貸出し。負担になるものとは？

2017年8月19日

賃貸での貸出し。負担になるものとは？

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はじめての賃貸での貸し出し。

まず、何をしたら良いか分からない！というオーナーさんも多くいます。

一言でいえば、募集をし、入居者を決め、月々の賃貸収入を得る形になりますが

もちろんオーナーさんの負担になるものもあります。

今回は賃貸での貸し出しにおいて、オーナーさんの負担になるもの（費用面、その他に関して）を

まとめていきたいと思います。

費用負担

やはり、気になるのは費用の問題ですよね。

もちろん依頼する不動産会社により異なりますが、一般的なものはこちらです。

①募集～成約時

○募集業務手数料
入居者が決まった際に不動産会社に支払う手数料です。
賃料1ヶ月分（税別）という会社が一般的です。
ただ、入居者から礼金を取得した場合は消費税を除いて相殺となりますので
実質的な支出とは言わないかもしれません。

○クリーニング費用
新築物件は関係ありませんがご自身が住んでいて、賃貸での貸し出しの場合は
クリーニングが必要です。
一般的に平米数に対して1,000～1,200円ほどです。（例：50㎡の場合　50,000～6,000円）

また、築年数が経っている場合はクロス（壁紙）の張替や傷の修繕、
もっと古くなると水回りのリフォームなど、費用がかさむ場合もあります。

こちらのクリーニング費用は最初だけです。
賃貸で入居者が入るとその次からは入居者負担となります。

会社によっては写真撮影や広告掲載に別途費用が発生する場合がありますので
費用負担に関してはしっかりと確認したうえで不動産会社との契約をしてくださいね。

②入居期間中

○管理委託費
お部屋の管理を任せる不動産会社に支払う手数料です。
多くの会社は賃料の3～7％くらいの手数料となっており、高いところでは10％なんてところもございます。

その為、「いくらで貸せるか」よりは「いくら手元に残るか」で判断した方が良いです。
例えば、95,000円で成約した場合、3％の会社では手元に残るのは92,150円、
100,000円で成約した場合でも10％の会社では90,000円です。

もちろん会社によりサービスは異なりますので総合的な判断が必要です。

○修繕費用
賃貸の場合、通常の使用により故障した設備の修繕費用はオーナー負担です。
ドアノブが取れた、エアコンの羽が動かない、という小規模なものから
エアコンや給湯器の交換など高額なものまで様々です。
こちらは覚悟しておくべき負担ですね。

ただ、エアコンや照明は「残置物扱い」とすることが可能です。
残置物とは貸主・借主ともに修繕の義務がないものとなります。

③退去時

○原状回復費用
一般的に経年劣化による損耗はオーナー負担とされていますので
日に焼けたクロスや冷蔵庫やテレビの背面焼けなどの原状回復費用はオーナー負担です。

引越作業で生じた傷や入居者が故意過失によって生じた損耗は入居者負担となります。
この他にもケースバイケースで発生するものもございますが、一般的には上記に記載したものが負担となります。

その他の負担

○自主管理の場合

お部屋の管理を不動産会社に任せず、ご自身で管理される方もいらっしゃいます。
その場合、上で挙げた管理委託費がかかりません。
しかし、入居者とのやりとりや設備故障の場合の業者の手配などの負担が増えます。
中でも夜遅くに「鍵を失くした」と連絡があることが多いようで、その対応はかなりの負担になるのではないでしょうか。

○居住中に内見ＯＫにする場合
オーナーさんが居住中で募集を開始し、内見希望者が現れた場合、居住中のお部屋を見てもらう、というケースもあります。
内見の為にお部屋を片付けることもそうですが、他人が自宅に入ってくるのは気を使いますよね。

その他の負担はこのくらいでしょうか…。
オーナーさんの中には依頼した不動産会社とうまくいかず揉めたり、
新しい管理会社を探したりなどの労力がかかったお話を聞いたことがあります。
信頼できる不動産会社に任せるのが一番ですね。