所有不動産(マンションやアパート)を賃貸している場合、その賃貸料収入は不動産所得として所得税の課税対象となります。では、いったいどれくらいの税金が賃貸料収入から差し引かれていくら残るのか。下記モデルケースを記載しました。
【設定】
年収800万円のAさんが、2006年に新築で購入したマンションを賃料20万円で賃貸した場合
不動産所得金額について
【内訳】
年収・・・・・・・・・・・・・・・・・800万円
購入金額・・・・・・・・・・・・・・・6,000万円(新築購入)
固定資産税評価額・・・・・・・・・・・4,000万円(建物:1,500万円 土地:2,500万円)
ローン・・・・・・・・・・・・・・・・2,000万円(利息60万円 / 年間)
【物件概要】
建築年数・・・・・・・・・・・・・・・2006(平成18年)築(経過年数10年)
建築構造・・・・・・・・・・・・・・・RC造
【収入】
賃料(賃貸管理費込)・・・・・・・・・20万円/月額
礼金・・・・・・・・・・・・・・・・・1ヶ月
敷金・・・・・・・・・・・・・・・・・1ヶ月
【経費】
管理費(管理組合)・・・・・・・・・・1.5万円/月額
管理業務手数料・・・・・・・・・・・・7,560円(月額賃料の3.5%税別)/月額
固定資産税・・・・・・・・・・・・・・20万円/年間
その他経費・・・・・・・・・・・・・・10万円/年間
火災保険・・・・・・・・・・・・・・・5万円/年間
募集業務手数料・・・・・・・・・・・・21.6万円
内装費・・・・・・・・・・・・・・・・10万円
青色申告・・・・・・・・・・・・・・・10万円
■不動産所得金額
①収入金額/年間=260万円
賃料収入・・・・・・・・・・・・・・・240万円(20万円×12ヶ月)
礼金収入・・・・・・・・・・・・・・・20万円(20万円×1ヶ月)
②必要経費/年間=221万円
管理費(管理組合)・・・・・・・・・・18万円(1.5万円×12ヶ月)
管理業務手数料・・・・・・・・・・・・9万円(7,560×12ヶ月)
固定資産税・・・・・・・・・・・・・・20万円
その他経費・・・・・・・・・・・・・・10万円
ローン利息・・・・・・・・・・・・・・60万円
減価償却費・・・・・・・・・・・・・・58万円(※2)
火災保険・・・・・・・・・・・・・・・5万円
募集業務手数料・・・・・・・・・・・・21万円
内装費・・・・・・・・・・・・・・・・10万円
青色申告・・・・・・・・・・・・・・・10万円
③不動産所得の金額=39万円(①収入金額 – ②必要経費)
■年間の所得金額
③不動産所得・・・・・・・・・・・・・39万円
④給与所得・・・・・・・・・・・・・・600万円(※1)
⑤総所得金額=639万円(③不動産所得+④給与所得)
総所得金額は639万円になります。
所得税額(納付額)について
【内訳】
所得控除額・・・・・・・・・・・・・・157万円(基礎控除、社保控除、生命保険、介護保険、雇用保険など)
給与源泉徴収税額・・・・・・・・・・・46万円
⑥課税所得金額・・・・・・・・・・・・・482万円(⑤総所得金額639万円-所得控除額157万円)
⑦所得税額・・・・・・・・・・・・・・・53万円(⑥482万円×20% - 42.75万円)
⑧納付税額・・・・・・・・・・・・・・・7万円(所得税額53万円 – 給与源泉徴収額46万円)
納付税額は7万円になります。
備考
※1万円未満は切り捨てにて計算しております。
※住宅ローン控除は適用しておりません。
※2016年時点でのシミュレーションになります。
【給与所得】(※1)
給与収入=年収=収入金額
給与所得控除額 =(収入金額×10%+120万円)
200万円 =(800万円×10%+120万円)
給与所得=収入金額 ー 給与所得控除額
600万円=800万円 ー 200万円
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1410.htm
【減価償却費】(※2)
耐用年数=(法定耐用年数―経過年数)+経過年数×20%
39年 =(47年―10年)+10年×20%
建物の金額
売買価格×(建物固定資産税評価額 / 物件の固定資産税評価額)
2,250万円=6,000万円×(1,500万円 / 4,000万円)
平成19年3月31日以前取得 (平成18年3月購入)
旧定額法償却率 → 0.026
2,250万円×0.026 = 585,000円
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm
いかがでしたでしょうか。
あくまでモデルケースとなりますが、ご自分が貸し出している不動産において、何が経費で使えるか、何が引かれるのか等参考にしていただけますと幸いです。
ありがとうございました。
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