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2019年2月19日

主要都市の高度利用地地価動向報告(地下LOOKレポート)

図
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●はじめに

国土交通省は2月15日に、主要都市の地価動向をまとめた「主要都市の高度利用地地価動向報告(地下LOOKレポート)」(2018年第4四半期)を公表しました。

●地下LOOKレポートとは

地下LOOKレポートは、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにする事を調査目的としたレポートです。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市等において特に地価動向を把握する必要性の高い地区で、東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市等23地区 計100地区(住宅系地区32地区、商業系地区68地区)となっています。

 

●当期について

当期(2018.10.1~2019.1.1)における地価動向は、上昇が97 地区(前回96)、横ばいが3 地区(前回4)、下落が0地区(前回0)となり、上昇地区数の割合は4期連続して9割を上回ったそうです。上昇している97地区を掘り下げてみると、0-3%の上昇が70地区(前回81)、3-6%の上昇が27 地区(前回15)となっています。

3-6%の上昇した27地区は、「駅前通」(札幌市)、「錦町」「中央1丁目」(以上 仙台市)、「千葉駅前」(千葉市)、「歌舞伎町」「渋谷」(以上 東京都)、「横浜駅西口」(横浜市)、「太閤口」「伏見」「久屋大通駅周辺」「金山」 (以上 名古屋市)、「京都駅周辺」「河原町」「烏丸」(以上 京都市)、「西梅田」「茶屋町」「中之島西」「北浜」「心斎橋」「なんば」「新大阪」「福島」「江坂」(以上 大阪府)、「三宮駅前」(神戸市)、「博多駅周辺」(福岡市)、「下通周辺」(熊本市)、「県庁前」(那覇市))となっています。

上昇している主な要因としては、オフィス市況が好調であること、再開発事業による繁華性の向上、訪日客の増加に応じた店舗、ホテルの建設需要が旺盛であること、利便性の高い地域等でのマンション需要が堅調であること等が考えられます。

ルームくん
下落している地区は平成26年第3 四半期から18 期連続して見られてないんですね

 

●東京圏について

東京圏(43)に絞ってみていくと、上昇が41地区(前回41)、横ばいが2地区(前回2)となっており、上昇幅を拡大した地区は1地区、上昇幅を縮小した地区は1地区との事。4期連続して、3-6%の上昇を示している「渋谷地区」「横浜駅西口」の上昇はどこまで続くのでしょうか。

 

以下不動産鑑定士のコメント抜粋

渋谷地区

当地区は駅前を中心とした大規模再開発事業が進行中で、外縁部においてもオフィス、商業施設、ホテル等の新規開発が行われている。オフィス賃貸市場では現状空室がほとんどなく、今後竣工予定の再開発ビルの多くも渋谷への地域選好性が強い大手IT企業等の移転が内定し、すでに満室もしくはそれに近い状況にある。このように、当地区はIT系企業の集積地として賃貸需要は旺盛であり、需要超過の状況が継続していることから、オフィス賃料はやや上昇傾向にある。また店舗賃貸市場では引き続き欧米系を中心としたインバウンド需要が堅調で、供給が限定的な中、繁華性の高い井の頭通りやセンター街等を中心に出店意欲は旺盛であり、賃料は横ばいながらも高位で推移している。取引市場は、将来的な開発期待等を反映して投資需要は堅調であるが、供給が極めて少なく、需要超過の状況が継続しており、取引利回りはやや低下傾向で推移している。したがって、オフィス賃料の上昇及び取引利回りの低下により地価動向は上昇傾向にある。将来は、再開発事業の進捗により街の機能更新や商業・オフィス集積度の向上、外縁部の開発事業との連動による原宿や代官山エリア間等の回遊性の向上、空港リムジンバスターミナルの新設によるインバウンド需要の増加等、当地区の更なる発展が期待されることから、将来の地価動向は上昇傾向が続くと予想される。

 

横浜駅西口地区

横浜駅西口の再開発ビルの名称が「JR横浜タワー」、「JR横浜鶴屋町ビル」に決定し、来年のオリンピック前の開業を目指し、工事は順調に進捗している。「JR横浜タワー」は地下3階から10階が商業施設、12階から26階がオフィス、延約98,000㎡の複合ビル、「JR横浜鶴屋町ビル」は商業施設やフィットネス、ホテル、駐車場が設置される地上9階建,延31,500㎡の複合ビルとなる予定である。そのほか、きた西口鶴屋町地区の再開発事業でも商業施設、ホテル、マンションの複合ビルが建築される予定である。また、平成30年2月には鶴屋町2丁目にホテル・商業施設がオープンした他に、上記のように将来的なインバウンド需要を見込んだ開発等が活発に行われている。一方で、投資適格性の高いAクラスのオフィスビルの新規供給はなく、投資物件の需要は引き続き旺盛であるほか、空室率は2%台半ば、オフィス賃料は上昇傾向が続いており、当期も取引利回りは低下傾向が継続していることから、地価動向は上昇で推移した。上記のような開発事業の進捗等によって、当面は需要超過の状況が継続すると予想されることから、今後も取引利回りは低下し、将来の地価動向は上昇傾向と予想される。

●まとめ

ルームくん
渋谷の再開発風景を見ていると納得できるデータですね。

オリンピック特需もありデータ上は景気上昇しているのでしょうが、正直、実感としては乏しく感じるのは私だけでしょうか。以上、主要都市の高度利用地地価動向報告(地下LOOKレポート)についてでした。

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