まずは、利益が出るか出ないかは関係なくかかる税金です。
〇印紙税
(国税庁HPより)
例えば6,000万円のマンションの場合は1万円の印紙税がかかります。
2部作成する場合は1万円×2がかかります。
〇登録免許税
マンション購入の際にに住宅ローンを利用した場合、
ローンを完済し抵当権を抹消登記の手続きを行います。
抵当権抹消登記の登録免許税として、土地・建物合計で2,000円です。
ちなみに新しい物件に住み替える場合は住所変更登記の手続きが必要です。
住所変更登記の登録免許税は1,000円です。
続いて利益が出た場合の税金です。
6,000万円で購入したマンションを5,000万円で売る場合は関係ありません。
利益が出る場合にかかるのが所得税と市民税です。
こちらは譲渡所得により異なり、下記のように算出します。
譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)
それぞれ詳細は下記をご覧ください。
・売却価格・・・売る金額
・取得費用・・・購入価格と、購入の際にかかった費用(仲介手数料、登記費用、税金等)、
リフォームを行った場合はその費用も含まれます。
※建物は新築時からどんどん価値が下がっていきます。
鉄筋コンクリート(RC)のマンションの場合、
税法上47年で価値が0になるので1年毎に2.2%下がっていく計算です。
減価償却費の算出方法は下記です。
減価償却費=購入価格×0.9×償却率×築年数
この減価償却費を取得費用から差し引きます。
・売却費用・・・仲介手数料や印紙税など
上記を計算した譲渡所得に対し、所得税と市民税がかかるのです。
ちなみに所得税と市民税の税率はマンションの所有期間により異なります。
短期譲渡所得(5年以下)・・・所得税30%、住民税9%、合計39%。
長期譲渡所得(5年以上)・・・所得税15%、住民税5%、合計20%。
なんと19%も違うのです。。。
また、上記にプラスで平成49年12月31日まで、復興特別所得税の2.1%かかります。
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