海外在住者(非居住者)の不動産売却について

2018年8月31日

コラム

海外在住者(非居住者)の不動産売却について

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●はじめに

リロケーションを扱う上で、海外転勤のお客様から、海外在住者(非居住者)で不動産が売却できるか、という質問をよく受けます。

●売却について

もちろん海外在住（非居住者）の方でも不動産は売却可能です。ただ、国内在住の方より必要な手続きが多く、事前準備や注意点がございます。

ルーム・スタイルくん

因みに非居住者ってなんだろう？

以下、非居住者について国税庁のHPより一部抜粋しました。

わが国の所得税法上、「居住者」とは、国内に「住所」があり、または、現在まで引き続いて1年以上「居所」がある個人をいいます。居住者(非永住者を除く)は、所得が生じた場所が国の内外を問わず、その所得についてわが国において所得税を納める義務があります。

なお、居住者のうち日本国籍がなく、かつ、過去10年以内の間に国内に住所又は居所を有する期間の合計が5年以下である人を「非永住者」といいます。非永住者は、国内において生じた所得(国内源泉所得)とこれ以外の所得（国外源泉所得（例えば、国外で支払われる預金等の利子や、国外にある不動産の貸付・譲渡による収益、国外の法人等に対する出資に係る収益など））で日本で支払われたもの又は国外から送金されたものについてわが国において所得税を納める義務があります。また、「非居住者」とは、居住者以外の個人をいい、(国内源泉所得)に限って所得税を納める義務があります。

簡単に言うと、

1年以上日本国内に住所がなく、居所がない方です。海外転勤だと大多数の方が1年以上海外在住となるので、皆さん非居住者という扱いになります。

ルーム・スタイルくん

なるほど

●事前準備や手続き

1番良い方法は、最初に司法書士の先生に依頼し指示を仰ぐのがベターです。

必ず用意しなくてはいけない書類は、在留証明書、サイン証明書となり、もし契約時に立ち会えず代理人を立てるのであれば、代理権限委任状も必要となります。

ルーム・スタイルくん

各書類について教えてください！

・サイン証明書

印鑑証明に代わるものとして、日本での手続きの為に、現地の在外公館から発給されるものです。証明の方法は2種類で、形式1(貼付の形式)と形式2(単独の形式)がございます。

・在留証明書

いわゆる住民票のような役目のものです。海外にてどこに住所（生活の本拠）を有しているか、もしくは有していたかを、在外公館が証明するものです。もし前住所を証明できない時は、「除住民票」や「戸籍の附票」などが別途必要となる場合もございます。

・代理権限委任状

契約時に立ち会えず代理人を立てるのであれば必要となります。

●注意点

もし、不動産を売却し「所得を得た場合」には課税の対象となり確定申告が必要となります。(所得がなければ課税の対象となりません)。また、一定の条件において不動産売却を行う際には10.21%の源泉徴収も発生致します。発生納付する場合は非居住者の申告漏れ防止の為に、一定割合の金額を徴収して税務署に前納する形となります。

ルーム・スタイルくん

一定の条件を教えてください！

以下一定の条件となります。

・買主が個人でない場合

・買主本人および親族（6親等内の血族及び3 親等内の姻族）の居住用でない場合

・不動産の売買金額が1億円以下でない場合

ルーム・スタイルくん

買主が個人で、買主本人および親族の居住用で、不動産の売買金額が1億円以下であれば、源泉徴収は不要ってことだね！