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2018年6月18日

不動産経営の税金対策

確定申告
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所得税金額は所得額によって変わってきます。
不動産投資や賃貸経営を行っている中で得た収入は、必要経費を差し引く事により所得額を圧縮することができます。
経費計上によって所得額を圧縮し、税金を安くすためには、どのようなものが経費として計上可能なのか知っておく必要があります。

総所得金額

・家賃

賃料として設定しているもの

・敷金、権利金、礼金など

賃貸借契約時に授受するもので、賃借人の退去時に返還を要しないもの

・名義書換料、建替承諾料、更新料など

賃貸借契約締結後に授受するもの

上記のものが賃貸経営における所得金額となり、これらから必要経費を差し引いた金額が不動産所得の金額となり所得税の課税対象となります。

必要経費をしっかりと計上することで所得税額を抑えることが出来ます。

必要経費

一般的に経費とは「売上を生み出すために必要な費用」の事を言います。
では、不動産経営においての経費とはどのようなものが含まれるのでしょうか。
経費計上できる項目は以下の通りとなります。

・租税公課

固定資産税や都市計画税、不動産を購入したときの不動産取得税、また収入印紙代など

・保険料

火災保険や地震保険の加入にかかる費用

・管理費

建物の管理をする管理会社へ支払う管理費・修繕積立金

入居者の募集、管理を行う賃貸管理会社へ支払う管理費

・修繕費

部屋のクリーニング代や壁紙の交換、給湯器やエアコンのどの設備修繕、交換費用

・借入金利息

金融機関から融資を受けた場合、その借入金の利息

(返済額のうち元金に相当する部分、賃貸経営を行う以前の利息に関しては計上不可)

・交通費

不動産投資会社が主催したセミナーに参加するための交通

管理会社などと打合せするための交通費

物件を見に行くための交通費

(車のガソリン代、駐車場代、高速道路料金、車検費用、保険料、自動車税)

※全額の計上は難しい為、全額の4割前後が目安

・通信費

管理会社と連絡をした際の通話料、インターネットにて物件を検索するなどの通信費

※これも3割~4割程度が目安

・接待交際費

管理会社などと打ち合わせをした際の飲食費等

・減価償却費

築費を建物の構造・用途により定められている耐用年数に応じて、毎年経費として計上することが可能

「減価償却費=物件の取得価格×法定耐用年数に応じた償却率」

「耐用年数=法定耐用年数-(築年数×0.8)」(SRC造の法定耐用年数は47年)

→「耐用年数=47-(12×0.8)=37年」(築12年のSRC造の場合)

耐用年数37年に応じた償却率は0.027%

「減価償却費=物件の取得価格×0.027」の金額が毎年減価償却費として経費計上可能

まとめ

以上が賃貸経営においての収入から経費として計上ができ、所得額を圧縮し所得税を抑えることが出来ます。

是非、上記を頭の片隅に置いておき確定申告の際に活用していただけると幸いです。

 

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