高級賃貸取引を知り尽くしたスタッフが書くブログです。

2017年7月20日

エアコン購入時の注意点

9da3532fd879eea13edb77b5b5af2981

夏が来ました。
この時期、エアコンは必須アイテムですよね。
賃貸物件では入居時にエアコンが無い場合もあるかと思います。

入居者の方でエアコンの設置をする場合、事前に調べておかないといけない注意事項のご紹介です。
(オーナー様もエアコンを新しく設置することもあるかと思いますので参考にしてください。)

大きく注意すべきは3点あります。
記事の続きへ – READ MORE

2017年7月18日

民法改正が賃貸不動産管理に及ぼす影響③

画像5

平成27年(2015年)3月、第189回国会において民法の一部を改正する法律案が提出され、現在、特別委員会において、継続審議となっています。いまだ法案成立にまでは至っていませんが、契約に関する条文が大幅に変更になることは、間違いないとみられています。賃貸不動産に関しても民法の理解が不可欠です。本コラムでは改正の経緯とこれからのスケジュールを紹介するとともに、改正の概要をご案内いたします。

記事の続きへ – READ MORE

2017年7月15日

渋谷駅の再開発・渋谷ストリーム(旧渋谷駅南街区)について

渋谷ストリーム

先日別のコラムで、渋谷駅の再開発についてご紹介しましたが、今回はその中の現在進行中、2018年秋開業予定の渋谷駅南街区プロジェクト「渋谷ストリーム」について掘り下げご紹介したいと思います。

記事の続きへ – READ MORE

2017年7月14日

分譲マンション賃料の推移から見る今後の注目エリアとは?

no_image

株式会社東京カンテイが、2017年6月の「三大都市圏・主要都市別分譲マンション賃料月別推移」を発表しました。

それによると6月の首都圏・分譲マンションの賃料は前月比-0.5%の2,619円/平米と3ヶ月連続で下落しております。特に東京23区は、小幅ではあるものの3ヶ月連続で下落し続けており、マンション価格高騰の波が穏やかになりつつあることを示しています。

とはいえ、代々木公園駅近くに建設中の「Brillia tower 代々木公園CLASSY」が第一期130戸余りが即日完売したり、「国家戦略特区認定事業」として、有明に都内最大級の住宅商業複合施設の建設が予定されているため、再度有明人気も高まる事を予想されますが、東京都内の不動産に対し海外を含めマンション投資家の注目が少しずつ薄れている状況が懸念されています。

都内に代わり、今少しずつ人気を高めているのが神奈川県、埼玉県、千葉県。

上記同様、6月の分譲マンション賃料では、千葉県は下落しているものの神奈川県・埼玉県では回復傾向に転じています。主要都市では横浜市、さいたま市の伸びが強く、今年最高値を更新しました。

SUUMOによる「住みたい街ランキング」最新版でも、大船・川崎・辻堂や大宮・浦和・さいたま新都心がランク外等から大きく順位を上げてランクインしております。

いずれも近年、駅周辺の商業施設が開業したり新たな路線が乗り入れたりとこれまで以上に利便性が改善されたエリアです。

東京の土地・マンションの値段が高騰していく中で、これからも開発が続き、発展していく街に目を向けてみると、想像しなかったような魅力的な街との出会いがあるかもしれません。

暮らしの実態 シリーズ2 ~単身赴任~

1

暮らしの実態…今回は「単身赴任」についてです。

もちろん、ご家族で赴任先にお引越しされる方も少なくないと思いますが

お子さんの関係で「単身赴任」の方も多くいらっしゃいます。

そんな単身赴任の際のお部屋探しについて今回はまとめていきます。 記事の続きへ – READ MORE

2017年6月19日

低層マンションVS高層マンション

zvdvsdv

お部屋探しの際、低層マンションと高層マンション、どっちの方が良いのかな、思ったことはありませんか?。
今回は、各面から比較していこうと思います。

そもそも、低層マンション、高層マンションってそれぞれ何階建てのマンションを指すかご存知でしょうか。
実は明確な定義はありません。
一般的には、2~3階建のマンションを低層マンション、4~6・7階建を中層マンション、7~20階建を高層マンション、それ以上をタワーマンションや超高層マンションと呼ぶことが多いです。

それでは早速ですが色々な角度から比較していきましょう。

『住環境は?』

低層マンションのイメージといえば『落ち着いた住環境』ではないでしょうか。

低層マンションと呼ばれるマンションの多くは『第一種低層住居専用地域』に分類されるエリアに建っています。

『第一種低層住居専用地域』では建物の高さが10mまたは12mに制限されており、将来にわたって高い建物が建つ可能性はほとんどありません。

周辺は一戸建てが建ち並ぶエリアの為、低層マンンションのメリットの一つ『落ち着いた住環境』が付随してきます。

またファミリー向けの間取りが採用されることが多く、家族での入居にもおすすめです。

 

一方、高層マンンション言えば、『豪華』という言葉が浮かびます。

低層マンションとは違い、高い建物が建てられるエリアは駅の近くや交通量の多い道路沿いなどが多く、多少の喧騒はつきものです。

但し、コンシェルジュサービスや様々な共用施設など、低層マンションには無い施設が多く、マンション内・周辺環境の利便性共には高層マンションの方が優位と言えます。

 

閑静な住宅環境を取るか利便性を取るか、個々の価値観による判断となりそうです。

『日常のストレスは?』

高層マンションはエレベーターの数が多くともタイミングによってはエレベーターの待ち時間が非常に長くなることがあります。

低層マンションの場合は、階数が少ない為、中々来ない場合でも気軽に階段を使って上り下りが可能で、通勤時のストレスが少なく済みます。

階段移動ができることは日常的な面だけではなく、地震等でエレベーターが一時的に使えない等の緊急時の移動も比較的容易です。

また、高層マンションの場合、エレベ―ターで誰かと乗り合わせることが多々あります。
低層マンションは入居者の数が少ないことと連動して他の住民の方と顔を合わせる機会が少なくなる傾向にあります。

もう1点、高層マンションでは「バルコニーに洗濯物や布団を干してはいけない」という管理規約が設けられていることがあります。

理由としては

①景観を損ねる
②風が強く、落下事故につながりやすい。落ちてしまった場合には重大事故につながる

等が挙げられます。

日頃の洗濯物は浴室乾燥等を利用するとしても、太陽のもとに干せないことやお布団の処理に手間がかかるストレスは少なからずあるでしょう。
日頃のストレスの少なさは低層マンションに軍配があがりそうです。

 

『費用面では?』

低層マンションは高層マンションに比べると、マンションのスケールが小さくなってしまいます。その為修繕積立費用や管理費は低層マンションの方が高い傾向にあります。

反対に高層マンションでは戸数が多い為、共用施設等の費用がかかる場合でも比較的管理費が高くならない傾向にあります。

只、高層マンションの高層階は購入・賃貸ともに価格が高めに設定されています。

初期かランニングコストか、どちらに比重を置くか、こちらも個々の価値観による判断となりそうです。

 

『将来性(売却、賃貸)は?』

高層マンションではゆくゆくは賃貸に出すことを視野に入れて購入する方も多くいます。

しかし数年が経過して賃貸に出す部屋が増えていくと、空室のリスクが高まる傾向にあります。
その場合は賃料を値下げざるを得ず、想定していた収益が得られなくなる可能性もあるでしょう。

売却の面では、エリアの中でランドマークとなりうる物件であれば、売却価格が下がりにくく、不動産市況によっては購入価格を上回るケースもみられます。

その半面、一つのマンションでの戸数が多いため、もし同時期に多くの部屋が売りに出されると値崩れが起こる可能性がぐっと上がります。

また、低層マンションとは異なり、高層階でも近隣に同等の建物が建つ可能性があり、眺望は永久的に保証されているものではありません。

立地によっては周囲に建物が建ち、付加価値の減少に伴い価格が下がるケースもあります。

 

低層マンションの場合、人気エリアであれば希少性が高く、容易に売却が出来るケースがあります。

しかし、郊外や都心近郊エリアに多い、「最寄り駅まで歩いて15分」といったマンションは『住めば都』ではあるものの賃貸募集や売却時に苦戦する事が多くあります。

 

将来的に売却、賃貸の可能性がある場合、低層マンションは最初の購入時に見据えておく必要がありそうです。

高層マンションの場合は途中からでも時期や周辺の動向に気を配ることで上手に立ち回ることができるかもしれません。

 

将来性に関しては、その時々で判断のしやすい高層マンションに軍配があがりそうです。

 

まとめ

どちらも1勝1敗2引き分けという結果になりました。

高層マンションの方が物件の規模から華やかなイメージで大々的に広告が表示され、販売時や完成時には大きく話題に挙がります。

しかし、低層マンションも人気を博し、販売開始後、短期間で完売というケースも珍しくありません。

 

インターネット上では様々な記事や意見を見ることができますが、賃貸・ご購入のいずれにしてもご自身やご家族のライフスタイルに合わせて選択してみてください。

2017年6月19日

マンションの駐車場の種類と選び方のポイント

IMG_6369

❑マンション駐車場の種類

都心部で駅に近いマンションに住むのなら「車を持たない」というライフスタイルもアリですが、もし郊外型のファミリーマンションでお子さんの年齢が小さい場合は、車は必須かもしれません。

そんな時気になるのがマンションの付帯施設である駐車場です。マンションの駐車場の種類には「平置き」「立体式」、「自走式」「機械式」などがありますが、どの形式の駐車場が使い勝手がよいのか、駐車場代やかかる管理・修繕費はどのくらいなのか、気になりますよね。それぞれの形式について確認してみましょう。

❑平置き駐車場とは?

平置き駐車場とは、平面駐車場ともいい、戸建ての家についている駐車場のように、地上にある駐車場で車道から同じレベルにありそのまま止められる形式の駐車場を指します。多くは青空ですが、簡単な屋根がついている場合もあります。

何と言っても使い勝手がよいこと。複層階にわたる立体式の自走式駐車場に比べ、駐車場へのアプローチに時間がかかりません。機械式のように入出庫に待ち時間がなく、いったん車から降りて機械操作をする煩わしさもありません。また、車種制限が一番緩やかで、車種を選ばないのも平置き駐車場のメリットです。

平置き駐車場のデメリット
マンションでは土地に限りがあるため、平置き駐車場のみで全戸分の駐車台数を確保することは難しく、特殊な車用に平置きを数台分作って、残りは立体自走式駐車場にしたり、機械式駐車場にしているケースが多く見られます。

使い勝手の良さから平置き駐車場は人気があります。希望者が多くて抽選になることもあり、外れることも覚悟しなくてはなりません。また、月々の駐車場代が高めに設定されていることがほとんどです。

 

❑立体式駐車場とは?

平置きに対し、立体式とは上方向に何層か駐車スペースが積み重ねられた駐車場のこと。立体式には自走式と機械式があります。

■立体式駐車場のメリット
同じ土地面積でも平置きに比べ、駐車台数が確保できます。

立体式駐車場のデメリット
壁・天井のある建物として作ってしまう場合と、鋼材などで組み立てて壁や天井のない作りのものまでありますが、青空の平置き駐車場に比べ、建設コストがかかります。立体自走式の場合、自分の駐車スペースにたどり着くまでスロープをぐるぐる回り時間がかかることもあります。立体機械式の場合、大規模のものだと入出庫に時間がかかります。

❑立体自走式とは?

立体自走式とは、建物もしくは鉄骨で組まれた複層階からなる駐車施設で、車に乗ったままスロープを走行して移動し、車に乗ったまま入出庫できる駐車場形式のこと。ショッピングセンターやデパートの駐車場などでよく利用される形態。駐車スペースがマンションの地下や屋上に設けられることもあります。

■立体自走式のメリット
外部の平置き駐車場と比べ、同じ空地でも駐車台数が確保できます。また、建物内で屋根がある自走式なら雨でも乗り降りがラクで、風雨や排気ガスから守られ車も汚れにくいでしょう。雪の降る地域なら雪かきが不要となります。立体機械式と比べ入出庫に時間もかからず、使い勝手の良い駐車場方式です。

気になるメンテナンス費用は、建物の修繕や照明などの経費はかかりますが、立体機械式に比べると安く済みます。建物内では車の高さ制限がかかる場合がありますが、それ以外の幅、長さ、重量制限などは機械式よりも融通が利きます。

■立体自走式のデメリット
立体自走式駐車場は駐車台数が確保できるためマンションではよく見かける駐車方法ですが、デメリットを挙げると、建物の建設コストがかかることや、ある程度のまとまった土地がないと難しいということになります。マンションの地下に自走式駐車場を設けることもありますが、その場合は建設コストが最も大きくなり、分譲費に反映されます。

 

❑機械式駐車場とは?

機械式駐車場とは、駐車スペースの有効化を図るために、機械を使って車を幾段かに重ねて駐車させる方法のこと。無人の車を機械操作によって自動で所定の位置まで動かします。

単純に上下にパレットを移動させて入出庫させる機械二段式、三段式のものから、高層タワーになっていて中を車がメリーゴーランドのようにぐるぐる回って入出庫させるタイプ、上下・左右のパレットを移動させて入出庫させるタイプまでいろいろあります。

機械式駐車場のメリット
土地面積が狭い場合、敷地内に多くの駐車台数を確保するために機械式駐車場は有効な方法です。都市部のマンションでは機械式駐車場を導入して駐車台数を確保しているところがほとんどです。自走式や平置きに比べ、車をぶつけた、いたずらされる、盗難、といった被害にあいにくくなります。また、平置き・自走式に比べ駐車代が安めに設置されることが多いようです。

機械式駐車場のデメリット
機械式駐車場は、入出庫に時間がかかります。同じ機械式でも上段・下段など駐車する位置によって待ち時間に差が出て、それが不満に繋がることもあるようです。車からいったん下りて機械操作するので、暑いとき、寒いとき、雨、雪の時に不便。車の定位置が地下の場合、台風や洪水などで車が浸水する可能性もあります。機械に頼るため、停電時は動きません。

機械式駐車場は自走式に比べ、建設コスト、使用中の維持・管理・点検コスト、設備そのものが傷んできた時に総取り換えするコストなど、様々な費用負担が生じてきます。また、自走式より厳しい制限があり、幅や車高によっては使えない車種もあります。以上のようなメリット・デメリットを踏まえ、マンション購入前にどんな駐車場が付帯しているかチェックしましょう。

 

❑敷地内駐車場100%の意味

「敷地内駐車場100%」とあれば、マンションの敷地内に全戸数に対し100%の駐車スペースが確保できていることを示します。ただ、この表示では、数が確保されていることはわかりますが、どのような種類の駐車場があるのかは分かりません。

「自走式平置き駐車場100%」となっていれば、駐車場の数は全戸分確保できており、駐車場は「青空の平置き駐車場」または「立体自走式駐車場」、またはその混合と考えられます。立体式駐車場でも機械式ではなく自走式なら「平置き」と表示されることがあります。

 

❑マンションの立地、家族構成などを考慮して選ぶ

今回は駐車場といっても色々な種類があることをご説明しました。冒頭でも触れましたが都心部の駅近マンションでは駐車場代が高く設定されることが多く(相場目安:超都心部5万円~9万円、都心部2.5万円~5万円、多摩地区0.5万円~2万円)、公共交通機関が発達しているので「車を持たないライフスタイル」もアリでしょう。

一方、「郊外型のファミリーマンションでマイカーは必須」というご家庭では、駐車場の充足率や形式は要チェックです。赤ちゃんや荷物を抱えて機械式駐車場を操作するのは大変なことです。また、雪や雨の多い地域では屋根のある立体駐車場がありがたく感じるでしょう。立地や家族のニーズを元に、物件選びと並行してどのような駐車場がよいか検討してみてください。

暮らしの実態 シリーズ1 ~遅れ巣離れ~

gatag-00003465

暮らしの実態…今回は遅れ巣離れについてです。

みなさんが実家から独立したのは何歳でしたか?

また、どのようなタイミングでしたか?

現在は晩婚化といわれる社会で巣離れ…独立のタイミングも遅くなってきています。

そこで、30歳以上ではじめて実家を出た方の平均年齢などを書いていきます。 記事の続きへ – READ MORE

2017年6月17日

マンションにおける「専有部分」と「共用部分」について

マンション

マンションにお住いの方は耳にした事があるかもしれませんが、マンション=共同住宅というように、マンションは複数人で共同で住むもので、自分のエリア「専有部分」と皆で共同で使うエリア「共用部分」に分かれています。

「専有部分」と「共用部分」の仕切りは一般的に以下定義がありますが、簡単に言うと所有権が自分にあるかないか、で決められます。

記事の続きへ – READ MORE

2017年6月17日

民法改正が賃貸不動産管理に及ぼす影響②

画像5

平成27年(2015年)3月、第189回国会において民法の一部を改正する法律案が提出され、現在、特別委員会において、継続審議となっています。いまだ法案成立にまでは至っていませんが、契約に関する条文が大幅に変更になることは、間違いないとみられています。賃貸不動産に関しても民法の理解が不可欠です。本コラムでは改正の経緯とこれからのスケジュールを紹介するとともに、改正の概要をご案内いたします。

記事の続きへ – READ MORE

1 / 712345...最後 »

▲このページのTOPに戻る

物件リクエスト登録

物件を貸したいオーナー様へ
サイトの使い方
企業情報 | スタッフ紹介 | 採用情報 | プライバシー | 高級賃貸.com スタッフブログ |